Đất ngoại thành TP.HCM liệu có hết sốt?

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết “dư âm” vụ cháy chung cư Carina tháng 3 vẫn còn “làm khó” với thị trường căn hộ. Kinh doanh chậm hẳn, có thời điểm cả tuần nhiều nhân viên công ty không bán được sản phẩm nào. Trong khi việc kinh doanh khó khăn hơn thì từ giữa năm đến nay, rất ít dự án căn hộ mở bán.

Để chuẩn bị đón dòng tiền cuối năm, đặc biệt là kiều hối, nhiều doanh nghiệp đang tập trung vào sản phẩm đất nền. Vùng trọng điểm vẫn là khu vực ngoại thành như Củ Chi, Cần Giờ, quận 9, Thủ Đức, đặc biệt là các vị trí giáp ranh TP.HCM như Long An và TP. Biên Hòa của tỉnh Đồng Nai.

Anh Đông ở quận 12, một người chuyên mua đi bán lại các dự án nhỏ, đất nền tại quận 9, dự đoán giá đất khu vực này sẽ lại nóng lên trong 1-2 tháng tới. Ngoài thông tin một dự án lớn tại phường Long Bình sắp mở bán, thì giá đất cũng sẽ tăng vì nhu cầu cuối năm lớn nhưng nguồn cung không nhiều. Môi giới này nói thêm thực tế qua 2 mùa sốt đất, giá đất tại quận 9, Thủ Đức chưa bao giờ giảm nhiệt, mà “điểm nóng” chỉ lan từ khu vực này sang khu vực khác.

Anh dẫn chứng trong đợt sốt đất đầu năm 2017, giá đất khu vực đường Lò Lu tăng mạnh vì thông tin trung tâm hành chính quận 9 chuyển về đây, cùng với đó là một dự án đất nền, biệt thự lớn trong khu vực cũng đang mở bán.

Trong đợt sốt đất đầu năm 2018, điểm nóng chuyển về khu vực đường Lã Xuân Oai, Nguyễn Xiển của phường Long Bình, còn Lò Lu lại “bình yên”, và được lý giải do hạ tầng đã ổn định, giá đất đã được đẩy lên một mức mới. Anh cũng cho biết hiện những người môi giới nhỏ như anh bắt đầu chuyển địa điểm về các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương để tìm cơ hội, vì giá đất ở TP.HCM đang ở mức quá cao.

Để ngăn chặn tình trạng thổi giá, gây sốt đất, UBND TP.HCM mới đây đã yêu cầu các đơn vị liên quan kiểm tra tình trạng tăng giá nhà, đất nền trên địa bàn, giải quyết tình trạng sốt đất, ngăn chặn kịp thời “bong bóng” bất động sản.

Theo UBND TP.HCM, thời gian qua đã có hiện tượng nhà đầu tư nhỏ, lẻ chuyển hướng mua nhà, đất nền, xuất hiện tình trạng đầu cơ, đẩy giá. Những người này còn khai thác yếu tố tâm lý muốn chuyển nhượng để hưởng chênh lệch, dẫn đến giá trị giao dịch các loại bất động sản tăng đột biến, có nơi lên tới 70% so với cùng kỳ năm ngoái.

Doanh nghiệp dồn về Đồng Nai

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn BĐS Việt Nam, cho rằng hiện nay lượng khách hàng quan tâm đến đất nền là rất lớn, trong khi nguồn cung đất nền tại TP.HCM không còn nhiều. Đặc biệt giá đất ở khu Đông tăng quá cao, không còn khả năng sinh lời nên khách hàng đang tìm kiếm nguồn đầu tư mới, với mức giá hợp lý để có thể đầu tư sinh lời và an cư lý tưởng hơn.

Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá nhà đất tại Biên Hòa đã tăng 20-50% so với đầu năm 2018. Riêng với đất thổ cư, đất nền, mức tăng khoảng 20-30%. Một số phường như An Bình, Tam Hiệp, Tân Vạn, Tân Phong, giá đất nền đang ở mức 17-33 triệu/m2. Riêng phường Hóa An, giá trung bình 17,5-20 triệu/m2, một số vị trí lên đến gần 30 triệu/m2.Từ đầu năm đến nay, nhiều đại gia địa ốc TP.HCM đã chuyển hướng đầu tư vào đất nền tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai). Giá đất khu vực này vì vậy cũng bị đẩy lên so với trước đây.

Hiện tại, khu vực Biên Hòa đã có rất nhiều dự án quy mô lớn đang được phát triển. Cụ thể xã Long Hưng có khu đô thị quy mô 1.300 ha mang tên Khu đô thị Long Hưng – Dreamland City do Donacoop và Keppel Land (Singapore) làm chủ đầu tư. Tại xã Phước Tân, một loạt dự án cũng đang phát triển bao gồm: Khu dân cư Phước Tân rộng gần 50 ha do Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng An Hưng Phát làm chủ đầu tư; dự án Bien Hoa New City rộng 119 ha do tập đoàn Hưng Thịnh đầu tư, dự án Paradise Riverside quy mô 156 ha do Kim Oanh Group đầu tư…

Giải thích cho hiện tượng thị trường nhà đất Biên Hòa nóng lên gần đây, các chuyên gia bất động sản nhận định đây là xu hướng tất yếu. Biên Hòa là một trong những đô thị công nghiệp của tỉnh Đồng Nai và chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 40 km. Theo quy hoạch vùng TP.HCM định hướng đến năm 2030, Biên Hòa sẽ trở thành một thành phố phát triển năng động thuộc vùng kinh tế hiện đại, trung tâm kinh tế lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á.

Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối từ TP.HCM đến Biên Hòa thời gian gần đây cũng hút các doanh nghiệp bất động sản giãn về khu vực này. Các dự án có sức ảnh hưởng lớn như tuyến metro số 1 kéo dài, mở rộng Xa lộ Hà Nội, mở rộng đường Nguyễn Thị  Định, đầu tư cầu Cát Lái… Việc sân bay quốc tế Long Thành dự kiến khởi công cuối năm 2019 cũng là yếu tố đẩy kỳ vọng giá đất ở khu vực này lên cao.

Ông Nguyễn Trọng Hòa – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng, việc phát triển dự án lân cận TP.HCM là tất yếu, khi trung tâm TP.HCM đã quá tải. Nếu làm được nhiều chung cư ở tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An rồi hoàn chỉnh hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM thì người dân sẽ giãn bớt ra bên ngoài, giảm kẹt xe cho thành  phố.

Ngoài ra, giá nhà đất TP.HCM đang cao hơn nhu cầu thực của đại bộ phận người lao động, nên việc các công ty bất động sản chọn phát triển ở vùng ven cũng là phù hợp với nhu cầu thị trường.